智能建筑为何“不智能”

自从1984年第一座智能化大厦建成之后，我国的智能建筑呈现快速发展的态势，大批智能楼宇、智能小区犹如雨后春笋般纷纷出现，为用户提供一系列方便、快捷的服务，让大众体会到科技发展带来的好处。据业内人士介绍，目前智能化设备在建筑中的投资比例逐年上升，由最初占建筑总估价的5%上升到现在的15%，而且这个数字还有不断上升的趋势。但是我们发现智能化楼宇的投资比例与利用率不成正比，很多智能化大楼的整套智能化系统动辄上百万元，但是有的大楼在使用这些智能设备时，只是用到其中的一部分，专家估计部分大楼40%~50%的智能系统尚未发挥作用，智能设备的利用率很低;而且有些设备在使用一段时间后出现问题，没有及时地维修而搁浅在一边，成为一个昂贵的摆设，造成极大的浪费。据统计，上海市曾对大楼的智能运行情况作过调查，发现智能大楼建成之后，其系统在物业管理中正常发挥作用的仅占20%，运行不正常，尚可使用系统的占45%，另有35%的系统被废弃。由此可见，建筑智能系统在我国形成了“中看不中用”的奇怪现象。

前期建设：厂商竞打“价格牌”

目前智能系统里面包括火灾自动报警、安全防范、综合布线、网络等20多个系统。由于智能楼宇和智能小区在我国发展得时间不长，尚属于初级阶段，因此很多的智能化生产厂商都是半路出家，其厂家来源主要分为四大类：第一类是原来的IT行业，比如太极集团、清华同方股份有限公司，他们在计算机、综合布线和网络领域掌握先进的技术，根据市场需求，扩大业务范围，将产品延伸到智能楼宇自控系统以及系统集成领域;第二类是源于传统的安防系统厂商，比如冠林安防;第三类是专业的智能系统产品厂商，比如西门子、江森自控;第四类是家电行业厂商，例如TCL公司。众多厂家的加入，使智能产品市场出现空前的繁荣局面，为开发商留下了更多的选择空间。但是众多企业涉足智能建筑领域，导致了这个行业出现了恶性竞争的现象，很多厂商为了在招投标中“脱颖而出”，故意压低报价，有的甚至以低于成本的价格参与竞标，等拿到项目后，在建设过程中偷工减料、以次充好，前期设计中应该有的服务在建设过程中没有体现，减低了智能系统的建设规格，影响了智能大楼的工程质量。据统计，中央空调控制系统的故障有60%~70%出在自动调节阀上，而有的项目在设计过程中，厂商仅考虑成本和空间的问题，并未对自动调节阀设计旁路装置，导致空调设备的自动调节阀损坏后，设备无法正常使用。

另外，生产智能系统的厂商都声称产品的“开放性”好，能够与别的系统实现兼容，但是实际情况并非如此。很多智能化产品的开放程度有限，在与其他系统配合使用时，难以实现预计的集成效果，这为以后的维护、管理埋下了诸多隐患。

后期管理：资金紧缺技术人员少是普遍问题

开发商把大楼的智能化系统建成之后，就将管理交付物业管理公司。由后者担当系统的使用、维护、管理工作。但是记者在调查中发现，有些物业管理公司虽然指定专门的工程师负责智能化系统日常维护、管理，他们中不少人士还进行过专业的培训，获得上岗资格证书。但是这些经过培训的人士只能进行基本的操作，不懂得系统的运行原理，无法对智能系统进行维护。当前我国一座智能大楼里面包括一二十套智能化系统，涉及到计算机应用、网络、自动化等多学科的交叉知识，其中的科技含量高、工作原理复杂、需要跨学科的复合型人才。即便是经过岗前培训的人士，也只是了解皮毛，懂得一般的基础维护，但是遇到一些复杂的问题也会束手无策，管理上出现了很多“真空”地带。

太极计算机股份有限公司楼宇科技与数字社区事业部维保服务中心的工程师张东霞告诉记者，物业公司聘请专业的技术人员是不太现实，因为智能系统的维护管理涉及的专业多，工程师需要对设备的原理、控制流程都具有较深的理解。并且，现在智能化大楼的集成程度越来越高，工程师需要熟悉各种软/硬件接口的相关知识，而在某些控制精度要求高的场合，还需要工程师精通楼宇自控的相关知识，实现控制精度。另外一旦出现各种复杂的问题，能够迅速找到原因，并提供合适的解决方案。维护工程师必须具有复合型的知识、丰富的实践经验，因此他们的薪酬自然会比现在普通管理人员高。但是目前我国的物业管理是一个薄利甚至微利行业，大部分物业公司主要是靠收取业主的管理费维持日常运转，他们并不愿意花费大量资金聘请高科技含量的技术人员。

其次，智能大楼中的多数业主还没有接受智能建筑的物业管理是知识管理的观念，他们坚持认为系统维护与传统物业管理的服务内容尚无区别，缺乏维保意识，因此也没有向物业缴纳相应的费用。这样设备一旦出现故障，需要及时更换时，会因缺乏资金而作罢。在智能大楼中，只要不是涉及到安防、消防这类事关业主生命财产安全的系统，其更换概率很小，比如楼宇自控系统，它的主要作用是对给排水、变配电、空调、电梯等大型机电设备进行监视和控制，确保正常运转，如果系统出现故障，没有办法实现工况自动转换，采取人工操作的方式也能保障设备的正常使用，就是操作上有点麻烦，有些物业公司的技术人员不能解决这个问题，又不愿意找专业维修公司，久而久之问题就被管理人员忽略了，楼宇自控系统就陷入瘫痪状态了。

针对前期建设中出现的问题，专家呼吁应积极遵循“政府推动、行业准入、市场运作”的原则，建立起公平的市场竞争体制，在前期建设时从源头上严格把关，提高工程的质量，减少后期使用过程中出现问题的几率。

在后期维护方面，中国建筑业协会智能专业委员会秘书长黄久松，认为现在物业公司在运行维护方面存在诸多困难，可以将这部分业务分包出去，让具备资格的专业公司进行操作。专业公司聚集了大量技术人才，掌握先进的技术，能够为业主提供专业的咨询和建议，帮助用户找出故障原因，解决问题，降低了设备更换率。目前我国安防系统中已经出现了很多专业的维护公司，他们能在第一时间作出反应，及时、快速地为用户排除故障，帮助他们把损失降到最低。很多智能集成商也开始涉足专业维护领域，比如太极计算机股份有限公司楼宇事业部就在2006年的时候，与市场对接，设立智能楼宇维保服务中心，指派专业的技术人士对智能大楼出现的问题进行维护。实践证明，这种专业化的维护方式给用户和专业公司带来双赢的局面，将成为智能化维护管理的新方向。

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